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背中をポンポン・・・でわかる日米関係
2010/06/30(Wed)
背中をポンポン・・・でわかる日米関係

G8での菅総理は米国のご機嫌取りに必死でしたね・・・(´Д`).∴カハッ

なんだか悲しいぐらいです。

G8のある1場面がこちらの写真↓なんですが、
20100626k0000e030046000p_size5.jpg

動画はこちら↓


うっかりていると見過ごしがちな一瞬の出来事でしたが、今の日米関係を如実に表すひとコマです。

オバマ大統領が菅総理の背中をポンポン・・って。。【゚Д゚】??

世間の常識でいえば、

挨拶時に相手の背中をポンポンっていうのは、目上の人間が部下や若輩者に対して労いや励ましの際に行うものです。

つまり、“よくやった”とか“がんばってるな”とか“まあまあ、無理すんなよ”とか・・・



一国の総理大臣である菅総理に背中をポンポンって・・・ここにアメリカの日本に対するスタンスが見えてきます。。。。

もちろん、このオバマ大統領の「背中ポンポン」は菅総理だけ(笑)

G8に限らず、国家のトップ会談レベルで挨拶時にお互いの背中ポンポンの抱擁はありえますが、

一方的な「背中ポンポン」はありえないと思います。

オバマ大統領が

中国の国家主席である胡錦濤に「背中ポンポン」・・・100%ないでしょうし、

ロシアのプーチン大統領に・・・当然ありえないですね。


つまり、米国(親分)>日本(子分)ってことです。。。。



ところで、この米国大統領からの「背中ポンポン」をもっとも受けたであろう総理大臣は誰かというと・・・・

鋭い方ならもうお分かりかと思いますが、稀代の売国宰相であった小泉純一郎だったのです。

飼い主の前でプレスリーのモノマネ・・・・さすがのブッシュも引いていました(汗)↓
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外交のささいな一場面でも互いの関係を鮮明に、雄弁にあぶりだすこともあります。



これ以上、日本が不幸にならないように、

我々国民は、いい加減なマスゴミの世論誘導に惑わされずに、リーダーの一挙手一投足をしっかりと見張る必要があります。。。。

そういうクセをつけなければ、

小泉純一郎のような売国奴がいつのまにか再び現れて、

今よりさらに国民生活をぶっ壊す・・・・かもしれません。


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日経225先物 6月30日の結果
2010/06/30(Wed)
日経225先物 6月30日の結果

本日は寄り付き」「売り」で2万勝ちでした

今月成績 14勝7敗1分 +47万円

225システムは今月もプラス収支で終われました(^^)

7月もがんばります。。。。。


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日経225先物 6月29日の結果
2010/06/29(Tue)
日経225先物 6月29日の結果

本日は寄り付き「売り」で17万勝ちでした

今月成績 13勝7敗1分 +45万円

いつもこれぐらい動いて欲しいものです(^^)

明日もがんばります。。。。


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ワンルームマンション投資の危険なワナ 3
2010/06/29(Tue)
ワンルームマンション投資の危険なワナ 3

1.2からのつづき・・・

●マンションを売るに売れない悲劇●

不動産屋さんに、いくらぐらいで売れるのかを聞いてみたところ、なんと1,500万円。当初の価格が2,250万円なので、750万円の値下がりです。しかも、1,500万円でも買い手が見つかるかどうかわからない、といわれてしまいました。住宅ローンは、まだ1900万円ほど残っています。

さすがに木村さんはショックを受けてしまいました。つまり、1500万円で売れたとしても、ローンの残額が1900万円あるので、処分しようとしても400万円が追加で必要となってしまいます。

昔あった250万円の貯金は頭金で使ってしまったため、今は400万円のお金を支払うことはできません。今は毎月4千円の損を出しながら、いつ金利がまた上がるのか、入居者が出て行ってしまわないか、など心配のタネは尽きません。

ワンルームマンションの購入するときのポイント
(1) マンションの物件の下調べを入念に
一口にワンルームマンションといっても、利益を上げられるかどうかは物件ごとに大きく違います。そのため、まずは物件の下調べを入念に行う必要があります。以下の4点は必ずチェックしましょう。

•周辺の家賃相場
•物件の間取り
•駅からの距離
•需要が見込める地域かどうか
数千万円の投資を行うわけですから、投資する価値があるかどうかを調べるのはとても重要なことなのです。

ところが、意外と自分がどんな物件に投資をしているのかをよく把握していない人が多いのが実態です。自分の投資するワンルームマンションの周辺相場や物件の間取りを知らない、あるいは見に行ったことがない、などという人は論外です。

(2) 新築マンションの特徴をおさえましょう
新築の場合はプレミア感があるので、入居する人を見つけるのもそれほど難しくありませんが、次の入居者を探す場合には新築のときよりは見つけるのが難しいでしょう。そのためにも、周辺の賃貸相場をしっかりと調べておくことは重要なことなのです。

また、新築時のマンションの価格よりも中古となったマンションが売却時に高くなっているかもしれない、という期待を抱くのは禁物です。というのも、一般的な話として、新築マンションの価格は人が住んだ瞬間に少なくとも2割程度は下がるといわれているからです。したがって、マンションを売却する際に値上がりをするケースは、その物件が非常に魅力的か、あるいはインフレなどの要因によりマンション価格が上昇しない限りは難しいのが現状です。売却益が出るところか、今回の木村さんのように、不動産の売却価格よりもローン価格が上回っているため、売るに売れないというトラブルは非常に多いのが実情なのです。

(3) 借りる際の金利に気をつけよう
特に現在は低金利時代なので気付きにくいのですが、日本では過去20年の住宅ローン金利の平均は4%であり、いつまた4%に戻ってもおかしくありません。また、過去に3年間で3%も上昇したこともあることを考えると、「住宅ローン金利は上昇する」可能性は十分にあることを考える方が無難です。

したがって、例えば最初の3年間の優遇金利に魅力を感じて変動金利型を選択した場合には、将来金利上昇のリスクがあることを充分に認識する必要があるのです。

マンション投資は「投資の初心者」向け商品ではありません
マンション投資は、毎月の収入が安定して得られることが期待できるため、年金を補うための有力な手段ではあります。しかしながら、物件によって個別性がとても強いので、「良い物件」を見極める力があるかどうかがとても重要になります。

また不動産市場は流動性が低いという特徴があります。つまり、株式投資は上場株であれば損をしても証券市場で売ることができますが、不動産は買い手を見つけるのが大変ですので、安くしても買い手が現れない限り売ることができないというリスクがあります。

普通のサラリーマンで、借金をして株式投資をしている人はあまりいないでしょう。理由は明白で、「借金をしてまで株式投資を行うには、サラリーマンにはリスクが大きすぎるから」です。ところが、ローンでワンルームマンション投資を行っている人は、「借金をして株式投資をしている」のと同じなのです。しかも、金額は数千万円規模と膨大であり、かつ株式投資の基本である『分散投資』とは対極にある『1点集中投資』なのです。

つまり、ワンルームマンション投資は投資の初心者が気軽に始めるようなものではなく、十分にリスクを把握し、事前調査を入念に行った上で購入することが大切なのです。



新築マンションの常識として、売買の契約のハンコをついた時点で価格が“1割減価”するといういうのがあります。

つまり、3000万円のマンションなら購入契約のハンコを押した時点で、

中古扱いとなり、たとえ住んでいなくても・・・・2700万円に

4000万円のマンションなら・・・3600万円に

5000万円のマンションなら・・・4500万円に

価値が下がるのです

さらに一定期間以上、実際に住んだ物件なら“2割以上減価”が当たり前なのです。

人口流入がつづく首都圏の好立地物件ならある程度の値持ちはしますが、

地方や、私が住む大阪のようにマンションが余りまくっている都市なんかでは、

値崩れが半端ではなく、とてもキャピタルゲインを生み出す資産とはなりえないのです。。。。

経済学の基本の基本ですが、需要(買い手)と供給(売り手)のバランスで価格は決まります。

少子高齢化で人口が減り続ける我が国において、需要が大きく供給を上回ることはありえません。

つまり、

かつてのように不動産インフレが起こることは原理的に考えれないのです。

有名な江副浩正紙氏の著書に「不動産は値下がりする!」があります↓一読に値します。。。
px250_book.jpg


ちなみに、私が住む大阪市におけるマンションの空室率はじつに20%を軽く超えています。

1棟100室のマンションでいえば、常に20室が空室状態です。

これでは家賃収入もへったくれもありません・・・(><)

入居者の確保もたいへんです。

大阪だけでなく、日本全国でマンションは余りまくっています。

しかし、この不都合な事実をマスゴミは絶対に報道することはありません・・・

答えは・・・いつものアレです

広告収入の大半が不動産関連だから・・・・┐(´・c_・` ;)┌ ダメダコリャ・・・


税金や管理維持費、ローンの支払い金利などを考えれば、

ワンルームマンションへの投資は

極めて危険なバクチであることが透けて見えます・・・・。


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ワンルームマンション投資の危険なワナ 2
2010/06/28(Mon)
ワンルームマンション投資の危険なワナ 2

前回の1のつづき・・・

上々の滑り出し、でも途中から雲行きが。
いよいよワンルームマンション経営がスタート。入居者が見つかるか心配でしたが、すぐに借り手は見つかり一安心。順調に家賃収入が毎月10万円ずつ入ってきます。毎月の収支は3,000円(年間で36,000円)と、採算ギリギリのラインですが、それでも頭金の250万円に対する年間36,000円の収入。利回りにして約1.5%ですので、銀行に預けるよりよっぽどマシです。更には銀行からの借入れや、マンションの減価償却費などが必要経費として認められるため、確定申告により税金が還付される節税効果の15万円を合わせると実質的な利回りは約7.4%。このまま順調に行けば、将来はマンションオーナーとして、毎月10万円の収入が年金とは別に受取れるということで、友達にも自慢をしていました。

ところが、2年を経過するとある問題が発生しました。入居者が出ていくこととなり、なんと次の入居者がなかなか見つかりません。当初は新築ということもり、10万円でも入居してくれる人は見つかったのですが、周辺の賃貸相場を調べてみると、実は93,000円が相場であることがわかりました。入居者が出て行くことさえなければ、10万円の家賃がコンスタントに入ってくるはずだったのですが、空き家になってしまっては家賃を誰も払ってくれません。一方で、そんな事情など関係なく、ローンは毎月支払わなければならないのです。慌てて7,000円値下げの93,000円で、ようやく借り手が見つかりましたが、毎月の収支は毎月3,000円の黒字から、一気に毎月4,000円の赤字に転落。しかも、次の入居者が入るまで2ヶ月かかってしまったので、2ヶ月分の家賃20万円は丸々損をしてしまい、節税効果分を考慮してもその年は赤字となってしまいました。しかし、木村さんには他にも気になることがありました。

金利が0.5%上がると、毎月5000円ローンの金額が上がってしまうことに気付いたのです。その場合は、毎月約1万円のマイナスとなり、節税効果の分を含めても、ほとんど利益は出ないことになります。しかも、今後は金利が0.5%よりも上がる可能性もあります。30年先の将来の年金が不安ではじめたマンション投資ですが、そのことが原因で逆に新たな不安を抱えるようになってしまったというのは皮肉としか言いようがありません。これでは本末転倒だと思い、木村さんは売却を検討しました。

ところが、そこで驚くべき事実が判明したのです。




タイムリーなことに、今日の日経新聞の広告にもワンルームマンション経営のセミナー案内がありました(笑)

やはり業者は売りたくて、売りたくて、しょうがないんでしょう。。。。

年金崩壊や雇用不安で将来の生活資金が心配でたまらない私たち下々の民衆に、

安定的に不労所得を生み出す“優良物件”を・・・・(´・ω・`)

まあ、つっこみどころは満載ですが、今は我慢して


とりあえず3へつづく・・・・


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日経225先物 6月28日の結果
2010/06/28(Mon)
日経225先物 6月28日の結果

本日は寄り付き「売り」で7万勝ちでした

今月成績 12勝7敗1分 +28万円

明日もがんばります。。。。。


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日経225先物 6月25日の結果
2010/06/26(Sat)
日経225先物 6月25日の結果

本日は寄り付き「売り」で3万勝ちでした

今月成績 11勝7敗1分 +21万円

サッカーすごかったですね(^^)

「俺たちはヘタクソだから、泥臭くやらないと」・・・とは闘莉王選手がミーティングで言っていたそうですが、

こんなに泥臭くひたむきに戦えるほどの闘志を秘めていたとは・・・。

W杯開催前、私は1点もとることができないまま惨敗すると予想していましたが、おそらく国民のほとんども期待していなかったはず。

それが・・・・!!(・。・;)

選手全員が、ボロ負けしていたときと全然顔つきが違うのにびっくりしました。

野武士を思わせるたくましさを感じます。

本当に驚き、感動しました。

短期でこんなにもメンタルが変われるもんなんですね!?

次のパラグアイ戦が楽しみです・・・。


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ワンルームマンション投資の危険なワナ
2010/06/24(Thu)
ワンルームマンション投資の危険なワナ

よく新聞の広告や書籍なんかでも,

“ワンルームマンションのオーナーになって悠々自適の老後”だの

“マンション投資で手堅く副収入”

“サラリーマンでもなれる家主”

なんかのマンション投資を煽る宣伝文句があふれています。

想定年間利回りが5%~10%以上を謳うところが多いですね。

ほんとにそれが実現するなら、文句なしにアタリです。

複利運用で十分過ぎるぐらいの資産形成が可能だからです。

が・・・しかし、

そもそもワンルームマンションを販売している不動産会社が多大な広告宣伝費をかけてまで

将来にわたり確実に儲かる!?物件を一般大衆に大々的に販売するのか・・・・つっこみどころは満載です(笑)

自社で保有して運用すれば、膨大な広告宣伝費も営業社員の人件費もかけずに済みますので、

堂々たる高収益企業だからです。。。

それとも私がひねくれているだけで、

不動産会社というのは表向きの顔で、

実は将来が不安でたまらない下々の民衆を救う慈善団体なのかもしれません・・・(´・ω・`;A) アセアセ



まあ、私的な結論を言う前に、わかりやすい例があったので転載します↓

ここ数年、ワンルームマンション投資が盛んになってきています。特に最近では、年金に対する国民への不安が広がり、自分の老後を考えたときに年金の収入だけでは頼れない、そんな思いからマンション投資を始める人も少なくないようです。果たしてこのワンルームマンションは本当に年金を支えてくれる救世主となり得るのでしょうか。

ここでは実際にあったワンルームマンションの失敗例から、気をつけるべき点は何なのかを学びたいと思います。

●将来の年金に不安な日々の木村さんの例●

木村さんは現在30歳。日ごろからニュースに興味を持っており、最近では年金の不安を解消するかが自分のテーマでした。木村さんは将来自分が年金をもらえるときには十分なお金をもらえるのであろうか、そんなことを考えているとある日、ワンルームマンションの営業マンから電話が入りました。将来にわたって安定した収入が得られるので、年金に不安を持っている人にはピッタリの商品とのこと。概要は以下の通りです。

【ローン計画】
-2250万円のうち、頭金は250万円。2000万円をローンで支払い。

【木村さんの収支】
-収入・・・毎月10万円の家賃収入
-支出・・・ローンが毎月8.5万円。管理費その他諸経費が1.2万円。計9.7万円。
-収支・・・毎月3,000円(つまり年間36,000円)の黒字。
-その他・・住宅ローン等の必要経費による節税効果が年間約15万円。

【営業マンからの説明】
-借金をしていても家賃収入が入るため、キャッシュフローは黒字。
-ローンを完済した後は、家賃収入を年金がわりに受取ることができる。
-ローン等は必要経費が認められるため、所得税・住民税の節税効果が得られる。
-不動産はインフレに強いため、将来売るときは値上がりも期待できる。
-低金利時代だからこそ、レバレッジ(てこ)を利かせるには今がチャンス。

「不動産に関してはサラリーマンの私は素人だし、そんなうまくいくのかな」と躊躇しましたが、「サラリーマンは現在収入があって安定しているからこそ、銀行がお金を貸してくれるのであり、また副業としても最適ですよ。」という力強い営業マンの言葉に後押しを受け、ワンルームマンションのオーナーになることを決意しました。


2へつづく・・・・


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日経225先物 6月24日の結果
2010/06/24(Thu)
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本日は寄り付き「売り」で10万負けでした(損きり)

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日経225先物 6月23日の結果
2010/06/23(Wed)
日経225先物 6月23日の結果

本日は寄り付き「売り」で6万勝ちでした

今月成績 10勝6敗1分 +28万円

トレンド的にはまた「売り」転換・・・・どうなってんの??なやりにくい相場。

閑散相場でボラもほとんどなく、為替もへんな動きでやりにくいです(><)

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